Оценка инвестиций в недвижимость

Народный рейтинг брокеров бинарных опционов за 2020 год:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Лучший брокер за этот год! Надежность и честность гарантируется!

  • ФинМакс
    ФинМакс

    3е место за большое количество торговых инструментов!

Принципы инвестирования в недвижимость.

Принципы инвестирования в недвижимость

  1. Инвестирование в недвижимость — это наука.
  2. 80% мирового богатства находится в недвижимости.
  3. Недвижимость можно покупать только в двух целях — либо в ней жить, либо извлекать из нее доход.
  4. Первыми в самую ликвидную недвижимость вкладываются западные фонды недвижимости. Вложения носят особенно массовый характер в период наполнения рынка деньгами от QE.
  5. Покупать зарубежную недвижимость для себя имеет смысл только если планируется проживать в ней более 4-х месяцев в году
  1. Даже при эмоциональной покупке необходимо на 10% быть инвестором
  2. Нельзя покупать вместе с толпой. Образуется пирамида, в которой первая волна перепродает недвижимость второй, а вторая третьей и т.д. Примеры — Израиль, Китай, Испания, Чехия, Черногория.
  3. Не слушать советы друзей, особенно тех, кто не является практиком или представляет чьи то интересы, кроме своих.
  4. Не играть в экзотические рынки недвижимости. Следовать за покупками западных инвестиционных фондов.
  5. Покупать недвижимость за рубежом нужно обязательно с привлечением банка. Банк проверяет объект недвижимости и не дает кредит на неликвидный объект, т.к. ему нужно будет его продать, если вы обанкротитесь. Пример — Калабрия, на объекты которой кредиты не выдавались. Уровень финансирования 50 на 50 говорит о хорошей ликвидности недвижимости. Банк также проверяет статус земли, т.к. она может быть заложена, т.е. в случае банкротства застройщика его кредитор получит все, что на земле находится. В России такая схема не работает — ипотеку нужно платить и за недостроенный объект.
  6. Никогда не покупать недвижимость с надеждой на рост цен.
  7. Арендный доход прогнозируем, рост цен — нет. При этом объект считается инвестиционно привлекательным, если его ежегодное удорожание превышает инфляцию в стране на 2-3%. Рост стоимости недвижимости не должен превышать инфляции, иначе надувается пузырь.
  8. Рост цен на недвижимость — это инфляция цен на недвижимость.
  9. Резкий рост на недвижимость от 20-25% свидетельствует о надувании пузыря.
  10. Кредитное плечо делает доходность от инвестиций в недвижимость большей (при низких ипотечных ставках).
  11. Банковские счета более уязвимы и доступны для наложения государственных санкций, нежели недвижимость.
  12. Доходность в 8% от недвижимости является более чем приемлемой.
  13. Экономика любой страны вращается вокруг недвижимости, т.к. строительство создает массу сопутствующих бизнесов.
  14. Покупать недвижимость для учебы ребенка — бессмысленно. Аренда любого объекта независимо от местоположения в год обойдется в 4% от стоимости недвижимости.
  15. В секторе жилой и курортной недвижимости нет возможности прибегнуть к пассивному управлению своей недвижимостью. Пассивное управление — это когда управляющая компания осуществляет оперативное управление недвижимостью, а инвестор получает полугодовые отчеты, раз в год получает отчет об аудите и арендную плату на банковский счет. В жилом секторе таких управляющих компаний в мире практически нет, потому что для прибыли необходимо вести крупный объект, а крупный объект в основном — коммерческий.
  16. Нефть для любой страны обеспечивает большую потребительскую способность.
  17. После кризиса рынок должен поглотить пустое существующее жилье, а затем вводить новые объекты.
  18. Вопросы, необходимые решить перед инвестированием в арендную недвижимость: каков портрет арендатора, каков механизм сдачи объекта в аренду, кто будет управлять недвижимостью, каков механизм финансирования объектов на данном рынке, за счет каких критериев будет расти или не расти цены на недвижимость, какова ликвидность объекта на вторичном рынке (срок экспозиции).
  19. При сдаче недвижимости нельзя экономить на визуальном ряде, “комплименте” гостю, мини-гиде по квартире, клининговой компании.

Оценка рынков недвижимости

  1. В мире 10-15 стран со стабильными рынками недвижимости для инвестиций, после тщательного анализа предложений в которых остается 5-6 стран для реальных инвестиций.
  2. Около 80% стран мира не могут гарантировать покупателям домов и квартир сохранность вложенных средств.
  3. Закон для всех стран мира. По ипотеке выгодно покупать только в том случае, если ставка равна доходности от сдачи в аренду. В России ипотека невыгодна, в Европе — выгодна.
  4. Чем более развитый рынок, тем более конкуренция, тем дешевле. Например, меньше комиссии на маркетинг.
  5. Чем более развит рынок недвижимости, тем ниже порог входа на него. Например развитие складов самообслуживания.
  6. Зрелый рынок недвижимости — регулируемый рынок, на котором застрохован риск не достройки объекта, сделку сопровождает государственный нотариус, несущий ответственность за чистоту сделки с недвижимостью, и доля привлеченного от дольщиков капитала незначительна.
  7. Если страна выдает ВНЖ за покупку недвижимости, ее рынок находится в глубочайшем кризисе.
  8. Важно смотреть на отношение средней зарплаты к среднему квадратному метру. Если оно понижается, то падает покупательская способность населения и как следствие — банкротства заемщиков, выброс недвижимости на рынок, падение цен.
  9. Самые рискованные рынки — рынки с наибольшей комиссией агентства. В Европе средняя комиссия агентства 3-4% от стоимости объекта. В Лондоне комиссия агентства 1-2%.
  10. С застройщиком нужно говорить не с позиции покупателя, а с позиции агента. Чем выше предлагаемая комиссия, тем более неликвидный объект. Если застройщик готов работать на комиссии 15% то объект — неликвид.
  11. Нормально закладывать на маркетинг и комиссионные в себестоимость 6-7% от GDV (gross development value — общая стоимость проекта на рынке). Если этот показатель превышает 10% то речь идет о проблемном рынке.
  12. Западные туристы привыкли сами организовывать свой отдых. Сайты для поиска арендных контрактов — homeaway.com и airbnb.com, — покрывают 90% срочных договоров аренды.
  13. Чем дольше до стадии, на которой оформляется право собственности на недвижимость, тем больше возможности для мошеннических схем. Например в Болгарии — построен на 80%, в Англии — на стадии котлована, в России — после приемки государственно комиссией, т.е. — 100%.
  14. Обещаемая высокая доходность для объекта требует проявления настороженности.
  15. Цукерберг сменил гражданство США на гражданство Сингапура из за высоких налогов. Тоже сделал и Депардье.
  16. Собственники зарубежной недвижимости тратят в среднем 3-4% в год от стоимости объекта на его содержание.
  17. Если на рынке продается объект, окупаемость которого оценивается в 11-12 годовых рентных доходов, то он недооценен.
  18. Если государство не контролирует выдачу разрешений на строительство, не проводит эконометрических прогнозов туристического потока, то это может привести к формированию пузыря. Примеры стран — Испания, Болгария, Черногория. Антипримеры — Греция, Франция, Италия.
  19. Юридическую силу при разрешении споров имеет текст договора, составленного на государственном языке страны подписания и заключения договора.
  20. Часто вместо ипотечного кредита выдают потребительский. Ставки — одни, разница в последствиях дефолта для заемщика. В случае дефолта по ипотеке — банк забирает недвижимость, в случае личного дефолта — банк может арестовать имущество клиента.
  21. В случае, если в стране может поменяется валюта в связи с банкротством стоит воспользоваться “стоп-краном для инвестора”, т.е. захеджировать валютный риск с помощью ипотеки — взять ипотеку под залог объекта недвижимости в объеме 70-80% от ее стоимости, а затем объявить дефолт.

  1. В Москву хочет переехать вся Россия поэтому цены в ней падать никогда не будут.
  2. Российская жилая недвижимость переоценена в 3.5 раза т.к. доходность от депозитов превышает доходность от сдачи в аренду в 3.5 раза.
  3. В России не происходит дробления крупного коммерческого объекта на мелкие и этот сектор остается закрыт для частного инвестора.
  4. С точки зрения математики и логики аренда жилья в России по отношению к ставкам по депозитам стоит чрезвычайно дешево. Т.е. стоимость квартиры 10 млн р., банковский депозит — 12%, ставка годовой аренды — 4%, после выплаты аренды остается еще 8%.
  5. В ближайшей перспективе снижение ипотечных ставок в России не произойдет.
  6. В Россию на выставки везут неликвидную недвижимость.
  7. Нельзя покупать зарубежную недвижимость у российского агентства. Российские агентства работаю за большие комиссионные на неликвидных рынках, а также не несут никакой ответственности за свои действия, т.к. рынок совершенно неконтролируем.
  8. В России самый большой в мире процент привлечения долевого капитала.

  1. Доходность любой недвижимости нужно сравнивать с Лондоном и Парижем.
  2. Берлин в Германии — неликвид.
  3. Все южнее Рима в Италии — неликвид.
  4. В США регионы с высокой долей выдачи саб-прайм кредитов — неликвид. Неликвид — Флорида, Детройт, Майами. Ликвид — Манхеттен, Бостон.
  5. Стоит присмотреться к Словении — тут еще нет пузыря от наплыва инвесторов из России. Это наводит на мысль, что этот рынок еще будет расти, т.е. можно заработать деньги в сфере продажи такой недвижимости.
  6. Румынию и Болгарию взяли в Евросоюз, потому что им нужна дешевая рабочая сила.
  7. Арабы продают Дубай лохам, а сами выкупают Лондон кварталами.

  1. Для домика у моря в Европе стоит рассматривать Испанию, Италию, Грецию в перспективе ближайших 5-7 лет, но не раньше.
  2. Если Греция выйдет из ЕС то можно будет купить жилье в этой стране за копейки, такая возможность вряд ли повторится в ближайшие 50 лет.

  1. Если закрытый фонд REIT продается частному инвестору, то это требует проявления настороженности. Такие REIT наполняются неликвидом и после нескольких лет существования ликвидируются, продавая неликвид по бросовой цене и оставляя инвесторов с убытками. Покупать стоит только открытые REIT, которые торгуются на биржах. Если фонд не купил ни один корпоративный инвестор, то он обращается к частному в надежде на его неосведомленность. Открытые фонды попадают под анализ профессиональных оценщиков.
  2. При помощи небольшого портфеля, торгуемых на биржах открытых REIТ, можно получать среднюю доходность в 10-12% годовых. Абсолютная доходность ( прирост капитала плюс дивиденды) фондов недвижимости в среднем с 1971 по 2020 г. составила 12% годовых, а индекс S&P 500 дошел всего лишь до 8,5%

Различные типы недвижимости

  1. Отель с почасовой оплатой окупается в пять раз быстрее стандартного.
  2. Почасовой отель в однокомнатной квартире в Подмосковье может приносить до 60 тыс. рублей дохода в месяц.
  3. Доходность студенческих апартаментов и складов самообслуживания в кризис растет.
  4. Студенческая недвижимость считается одной из наименее рискованных инвестиций. Люди будут учится всегда, общежитиями управляют управляющие компании. Возможно пассивное управление.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Вложение денежных средств в объекты недвижимого имущества всегда пользовалось большой популярностью — это не только отличный способ сохранить капитал, но и существенно преумножить его. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества проводится с целью решить вопрос о рентабельности проекта.

Сегодня мы рассмотри основные моменты, касающиеся вопроса оценки инвестирования в подобные проекты. Фото и видео в этой статье поможет наглядно представить все аспекты данного процесса.

Вполне логично, что любой инвестор будет вкладывать свои денежные средства только в тот объект недвижимого имущества, который способен через определенный период времени принести приличный доход. При этом он сделает выбор в пользу проекта с наименьшим сроком окупаемости и наибольшей привлекательностью в финансовом плане.

В непростой экономической ситуации, складывающейся в настоящее время во всем мире, сделать правильный выбор становится все сложнее. Так как не прогадать?

Когда необходимо проведение оценки инвестиционного проекта недвижимости?

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости требуется в двух основных случаях:

  1. Если план представляет собой самостоятельный объект оценки.
  2. Если имущественный объект входит в структуру собственности юридического лица.

Инструкция по определению привлекательности объекта недвижимости для вложения денежных средств

При принятии решения об инвестировании в недвижимость следует:

  1. С максимальной точностью определить период, по прошествии которого вернутся все вложения.
  2. Установить фактическую прибыль от проводимой деятельности.
  3. Рассчитать величину риска (см. Риск инвестиций и доходность, или Будь уверен — игра стоит свеч), характерного для инвестирования в данный объект недвижимого имущества.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости должна осуществляться при обязательном учете следующих показателей:

  • экономическая ситуация на инвестиционном рынке;
  • положение на рынке финансов;
  • уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта;
  • политическая обстановка в стране;
  • прибыльность планируемой деятельности;
  • система налогообложения;

В ходе оценки инвестиционной привлекательности любого объекта недвижимого имущества специалистами проводится:

Список лучших платформ для трейдинга бинарными опционами:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Лучший брокер за этот год! Надежность и честность гарантируется!

  • ФинМакс
    ФинМакс

    3е место за большое количество торговых инструментов!

  1. Аудит правового поля проекта.
  2. Финансовый анализ бизнес-плана.
  3. Изучение всего пакета документации объекта, его истории.
  4. Разработка модели.
  5. Установление маркетингового положения определенного сегмента рынка.
  6. Возможность проведения дополнительных работ на территории объекта – перепланировки здания и перепрофилирования каждого его помещения.
  7. Изучение потребительского спроса на подобные проекты.
  8. Оценка оптимальности расходов.

Основные способы оценки инвестиционной привлекательности проектов, связанных с объектами недвижимого имущества

В настоящее время экономическая оценка инвестиций в недвижимость проводится специалистами посредством нескольких методов.

Самыми распространенными из них являются:

В первом случае ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости предполагает применение специальной системы показателей.

В их число входят:

  • коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений;
  • период окупаемости;
  • коэффициент сравнительной экономической эффективности капитальных вложений.

Оценка инвестиций в недвижимость, согласно приведенному выше способу, осуществляется крайне редко ввиду наличия одного существенного недостатка – данная система не принимает в расчет тот факт, что цена денег постоянно изменяется.

Помимо непостоянной стоимости денег при проведении оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества необходимо учитывать:

  1. Уровень инфляции.
  2. Расходы на обслуживание инвестиционного портфеля.
  3. Возможность вложения средств в другие объекты.

Оценка или переоценка инвестиционной недвижимости при помощи техники усложненных показателей базируется на теории несопоставимости доходов и расходов по инвестиционному проекту. В данном случае необходимо произвести дисконтирование доходов, то есть установить соотношение расходов и доходов по их стоимости на конкретный момент времени. При этом обязательно должны учитываться все риски по бизнес-плану.

Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества

Проведение оценки рентабельности вложения денежных средств в определенный объект собственности необходимо для того, чтобы установить его финансовую привлекательность по сравнению с остальным недвижимым имуществом.

В настоящее время в ходе данной деятельности профессиональными инвесторами учитывается фактор времени и применяются следующие показатели:

  1. Период окупаемости проекта (см. Расчет срока окупаемости инвестиционного проекта: основные цели).
  2. Ставка его доходности.
  3. Фактическая стоимость объекта.
  4. Внутренняя ставка доходности.
  5. Внешняя ставка доходности.

В подавляющем большинстве случаев используются все вышеперечисленные показатели для определения рентабельности вложения денежных средств в недвижимость: оценка инвестиционных проектов – весьма сложный процесс, требующий максимальной проработки всех факторов. Для этого специалистами и используются одновременно несколько способов, благодаря чему устраняются практически все недостатки каждого из методов.

Надеемся, что обучение оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества, представленное в этой статье, поможет принять правильное решение и получить ощутимую прибыль.

Инвестиционная стоимость и привлекательность недвижимости

Инвестирование в объекты недвижимости совершаются в целях получения прибыли. Для того чтобы определить насколько успешным будет инвестиционный проект инвестор должен рассмотреть ряд аспектов. В том числе привлекательность выбранного объекта, а также сопоставить как соотносятся потенциальные доходы и инвестиционная стоимость недвижимости.

Другими словами, чтобы принять правильное решение по покупке квартиры или офисного помещения инвестору необходимо верно определить их рыночную стоимость и грамотно спрогнозировать денежные потоки, которые в будущем принесет рассматриваемый проект.

Определяем рыночную стоимость недвижимости

В настоящее время инвесторы применяют три основных метода:

Затратная методика отталкивается от следующей мысли: инвесторы никогда не станут платить за недвижимость больших денег, чем те, которые понадобятся на покупку земли и постройку на ней объекта с сопоставимыми характеристиками.
Доходная методика отталкивается от ожиданий фактической прибыли. Естественно, инвестиции в рассматриваемые объекты подразумевают под собой последующее извлечение дохода. Чем больше ожидаемая прибыль, тем выше может быть стоимость рассматриваемого инвестиционного актива.

Сравнительная методика отталкивается от принципа замещения. Инвестор готов осуществить капиталовложения в сумме, равной тому, какова цена на похожие объекты недвижимости. Проще говоря, данный подход опирается на проведение анализа конъюнктуры рынка или конкретные цены, сложившиеся на нем в настоящий момент.

Для того чтобы принять оптимальное решение, инвестор должен иметь в наличии все три приведенных выше оценки стоимости актива. Понятно, что возникнет дилемма, как именно стоит сопоставлять имеющиеся цифры. Эксперты, работающие на инвестиционном рынке недвижимости, предлагают делать это следующим образом:

  • затратная схема – 40%;
  • доходная схема – 30%;
  • сравнительная схема – 30%.

Давайте рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Предположим, что вы планируете приобрести 2-комнатную квартиру в Московской области. Вы производите оценку и получаете, что по затратному способу она должна стоить 4 миллиона рублей, по доходному 5,2 и по сравнительному 4,3.

Получив данные значения, мы без труда произведем следующие вычисления 4*0,4 + 5,2*0,3 + 4,3*0,3=4,45 миллиона рублей. За такую или меньшую сумму инвестору имеет смысл покупать рассматриваемую квартиру.

Оцениваем эффективность инвестиций

Корректный расчет эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости предполагает правильный учет фактора времени. Согласно ему для всех инвесторов денежные средства в момент приобретения актива и в момент проведения оценки стоят по-разному. Другими словами, нам необходимо приводить стоимость денежного потока, который генерирует проект, к его стоимости на момент совершения сделки. Для того чтобы сделать это, необходимо воспользоваться методикой дисконтирования денежных потоков.

Оценка вложений в объект недвижимости требует составления бизнес-плана, который смоделирует ситуацию, которая сложится по прошествии нескольких лет.

Давайте вернемся к анализируемой нами 2-комнатной квартире в Подмосковье. Сдача в аренду данного объекта недвижимости принесет не только прибыль, но и определенные издержки. То есть нам нужно заранее определиться с потенциальной величиной доходов (арендная плата) и расходов (ремонт и коммунальные платежи) от инвестиций в этот актив. Так, мы произведем оценку прибыльности недвижимости.

Теперь нам нужно учесть все существующие альтернативы. Ведь мы можем инвестировать наши деньги не только в покупку квартиры или офиса. Также следует рассмотреть банковские вклады, инвестиции в акции, ПИФы и другие активы. Покупать недвижимость следует лишь в той ситуации, когда эффективность таких инвестиций будет выше всех остальных возможных вариантов.

Определяем привлекательность недвижимости для инвестора

Инвестиционная привлекательность недвижимости является сравнительной характеристикой, которая позволяет ранжировать рассматриваемые объекты в глазах инвестора. Проще говоря, благодаря ей можно выделить наиболее удачные и прибыльные для вложений активы.

  • выявить время, которое потребуется на возврат первоначально инвестированных денег;
  • проанализировать фактический прирост активов, произошедший в результате покупки объекта недвижимости;
  • произвести оценку существующих рисков.

Произвести оценку инвестиционной привлекательности объекта недвижимости можно только при учете таких факторов:

  • экономической ситуации, которая сложилась на рынке инвестиционной недвижимости;
  • динамики основных макроэкономических показателей;
  • конкретных навыков и опыта инвестора;
  • стабильности политической ситуации в государстве;
  • планируемой прибыльности вложений;
  • существующей системы налогообложения.

Инвестиционная стоимость и привлекательность объекта недвижимости всегда находятся в тесной сцепке. Их правильное понимание поможет инвестору в принятии окончательного решения.

ТОП-3 площадки с бинарными опционами за 2020 год:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Лучший брокер за этот год! Надежность и честность гарантируется!

  • ФинМакс
    ФинМакс

    3е место за большое количество торговых инструментов!

Добавить комментарий